お電話でのお問い合わせ
028-610-1960
電話受付時間 10:00〜18:00
フォームでのお問い合わせ
お問い合わせ
宇都宮市内で築年数の古い建物が残る土地を売却する際、「そのまま売るべきか」
「解体して更地にするべきか」は多くの売主様が直面する最大の悩みの種です。
建物の老朽化具合や立地条件、宇都宮特有の車社会における駐車スペースの広さなどによって、最適な販売戦略は180度変わります。
解体費用の負担や固定資産税の変動といった資金面のリスクを把握し、地元の不動産市場を熟知した専門家の視点から、
古家付き土地を高値で早期に売却する具体的な手順とポイントを解説します。
古家付きの土地をそのまま売却する方法
古い家が建っている土地を売却する場合、建物を残して「古家付き土地」として売り出すか、解体して「更地」にするかでアプローチが大きく異なります。
そのまま売却する方法は、買主がリノベーション目的で購入するか、買主自身で解体を負担することを前提とし、初期費用を抑えられます。
一方、建物を解体して更地で売却する方法は、すぐに新築の家を建てたい買主へ直接アピールでき、郊外エリアなどでは圧倒的に早く売れる傾向があります。
宇都宮の地域需要や建物の老朽化具合に応じて、最適な方法を選択することが重要です。
売主の事前準備
解体費用の見積もりを複数社から取得し、資金計画の目安を立てる。
境界標の有無を確認し、隣地との境界トラブルを防ぐ準備をする。
室内の残置物（不用品）の処分方法と費用をあらかじめ検討しておく。
注意すべきトラブル要因
解体後に地中から浄化槽やコンクリート片などの埋設物が見つかるリスク。
引き渡し後に建物の欠陥が見つかり契約不適合責任を問われるトラブル。
解体して年をまたぐと、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスク。
古家付きの土地売却の
メリット
-
解体費用の負担がない
建物を残したまま売却する最大の利点は、売主が解体費用を先行して支払う必要がないことです。木造住宅の解体には数百万円単位の費用がかかりますが、そのまま売り出すことで初期費用を大きく抑えて売却活動を始められます。手元にまとまった資金がなくても売却を進められるため、資金計画が立てやすくなります。
-
固定資産税の優遇が継続する
建物が建っている土地は住宅用地の特例が適用され、固定資産税と都市計画税が大幅に軽減されます。更地にしてしまうとこの特例が外れ、翌年からの税額が最大で約6倍に跳ね上がります。売却活動が長期化した場合でも、建物を残しておけば税金の負担を低く抑えながら買い手をじっくり探すことができます。
-
リノベーション需要を取り込める
古い家を安く購入し、自分の好みに合わせて改装したいと考える買主が増えています。建物を残すことで、新築用地を探している層だけでなく、DIYやリノベーションを目的とした層にも物件をアピールできます。柱や基礎がしっかりしていれば、建物の存在自体が物件の付加価値となり早期売却に繋がります。
古家付きの土地売却の
デメリット
-
更地に比べて買い手がつきにくい
古い建物が残っていると、土地の広さや形状、日当たりなどのポテンシャルを買主がイメージしづらくなります。建物の老朽化が激しく景観を損ねている場合は、マイホームを新築したい層から敬遠される原因になります。更地であればすぐに建築計画を立てられますが、古家があることで検討のハードルが上がります。
-
解体費用分の値引き交渉を受けやすい
買主が建物を解体して新築することを前提に購入する場合、ほぼ確実に解体費用相当額の値引き交渉が入ります。売り出し価格から数百万円単位で減額を求められるため、最終的に手元に残る利益が想定を下回る可能性があります。最初から解体費用を差し引いた適正な価格設定を行うことが不可欠です。
-
契約不適合責任などのトラブルリスク
古家付きのまま引き渡すと、後から雨漏りやシロアリ被害、地中埋設物などの欠陥が見つかる危険性があります。事前の取り決めが不十分だと、買主から修繕費用や損害賠償を請求されるトラブルに発展します。売買契約時に建物に対する責任を免除する特約を設けるなど、慎重な手続きが求められます。
解体費用や税金などの
売却コスト
-
仲介手数料と印紙税
不動産会社を通じて物件を売却し、契約が成立した際に支払う成功報酬が仲介手数料です。売買価格が400万円を超える場合、「売買価格の3%＋6万円＋消費税」が上限として定められています（売買価格が800万円以下の場合は30万円＋消費税が上限となります）。通常、契約時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払います。また、売買契約書作成時には、金額に応じた収入印紙を貼る必要があり、数千円から数万円の印紙税がかかります。これらは売却額から捻出することが多いですが、事前に余裕を持った資金計画を立てましょう。
-
解体費用と境界確定測量費
古家を解体して更地渡しにする場合、木造住宅で坪あたり4〜5万円程度、総額で150万円〜300万円ほどの解体費用が売主様の負担となります。アスベストが含まれている場合はさらに撤去費用が上乗せされます。また、土地を安全に売却するためには隣地との境界を明確にする境界確定測量が必須となることが多く、土地家屋調査士への依頼費用として30万円から80万円程度がかかります。解体費用は高額になるため、自己資金での持ち出しが厳しい場合は、売却代金からの支払いで対応できる解体業者を不動産会社に紹介してもらいましょう。
-
譲渡所得税と特例控除
土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税が課税されます。税率は売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の方が低く設定されています。古家付き土地の売却でも、自分が住んでいたマイホームであれば「3,000万円の特別控除」が適用可能です。また、親から相続した空き家を売却する場合は、一定要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用して税金を大幅に軽減できます。税金計算は複雑なため、売却前に専門家へ相談することが重要です。
古家付き土地の売却をお考えの方へ
不動産売却のエキスパートが
適正な査定と
確実な売却をサポート。
宇都宮周辺での不動産売却は、地域密着のリアルな需要を把握することが成功への近道です。
適正価格の算出から、ハウスメーカー等へのアピール、安全な契約手続きまで一気通貫でご対応いたします。
長年空き家になっているご実家にお困りの方も、解体費用でお悩みの方も、
まずはお気軽にご相談ください。
相続した古家付きの土地を売却する際の注意点
宇都宮エリアでも、親から相続した長年空き家の実家を売却するケースが増えています。
相続した古家付き土地を売却する際は、まず相続人全員の遺産分割協議を行い「相続登記（名義変更）」を完了させる必要があります。誰も住まない建物を長期間放置すると「特定空き家」に指定され、固定資産税の優遇措置が外れて税金が跳ね上がるリスクがあるため注意が必要です。
一方で、昭和56年5月31日以前に建てられた家屋など一定要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用して、売却益から最大3,000万円を控除し税金を大幅に軽減できる場合があります。
相続物件は権利関係の整理や利用できる税制特例の判断が複雑なため、放置せずに早めに専門家へ相談して計画的に売却を進めることが大切です。
売却時のトラブルを
防ぐ対策
-
契約不適合責任（免責）の特約
古家を残して売却する場合、シロアリ被害や雨漏りなど予期せぬ不具合が見つかるリスクがあります。売買契約時に特約を設け、建物に対する契約不適合責任を「免責（負わない）」とする条件で結ぶことで、売却後の修繕請求トラブルを防ぐことができます。
-
地中埋設物への対策
建物を解体して更地にする際、地中から昔の建物の基礎やコンクリート片、古い井戸などの地中埋設物が見つかることがあります。これらを撤去せずに引き渡すとトラブルになるため、解体工事の際にしっかり確認し、契約書に埋設物に関する取り決めを明記します。
-
残置物（不用品）の処理
古家の中に家具や家電などの残置物が大量に残っている場合、売主様ご自身で撤去してから引き渡すのが原則です。「現況渡し」として買主に処分を任せることも可能ですが、その分売却価格から数十万円の処分費用が差し引かれるため、事前に見積もりを取って比較します。
-
固定資産税の増税リスク
建物を解体して更地にすると、固定資産税の「住宅用地の特例」が外れ、翌年からの土地の税額が最大で約6倍に跳ね上がります。年内に解体して売却が年をまたぐと高額な税金を負担することになるため、解体と引き渡しのタイミングは不動産会社と綿密に打ち合わせます。
-
古家付き土地買取と仲介の使い分け
不動産の売却方法には、市場の一般消費者に向け時間をかけて高値を追求する「仲介」と、不動産会社や建売業者に直接買い取ってもらう「買取」の2種類があります。立地が良く、少しでも手取り額を増やしたい場合は仲介が適しています。しかし、建物が老朽化して雨漏りがあり、室内に大量の不用品が残っている場合や、近隣に知られずに早急に現金化したい場合は「買取」が圧倒的に有利です。買取であれば、売主様による事前の解体費用や測量費用の負担は不要で、残置物もそのままの状態で不動産会社が引き取ります。契約不適合責任も免責となるため、売却後のトラブルに怯える必要が一切ありません。ご自身の資金状況や売却期限、物件の傷み具合を総合的に判断し、最適な売却手法を選択することが大切です。
-
河内土地建物による売却サポート
昭和46年の創業以来、宇都宮市内で豊富な不動産取引実績を積み重ねてきた河内土地建物は、地域の相場動向やターゲット層の細かなニーズを熟知しています。「古家付きのまま売るべきか、解体して更地にするべきか」という難しい判断も、解体業者の見積もり取得からリノベーション需要の調査まで一括して行い、売主様の手元に最も利益が残る最適なプランをご提案します。長年空き家になっているご実家の売却や、相続登記が終わっていない複雑な権利関係の物件でも問題ありません。当社が提携する司法書士や税理士、優良な解体業者と緊密に連携し、査定から不用品の処分、境界測量の手配、最終的な引き渡し、税務申告のサポートまで、窓口一つで全ての手続きをワンストップでスムーズに完結させます。
古家付き土地売却に関する
よくある質問
Q.
古い家が建ったままでも本当に売却できますか？
Q.
解体費用は売却前に支払わなければなりませんか？
Q.
建物の中の荷物（残置物）はどうすればよいですか？
Q.
更地にした方が高く売れるのでしょうか？
Q.
古い家を引き渡した後に雨漏りが見つかったら責任を問われますか？
Q.
建物を解体すると固定資産税が高くなると聞いたのですが？
Q.
相続した実家が長年空き家でボロボロですが売れますか？
Q.
アスベストが使われているかもしれない古い家でも解体できますか？
Q.
境界が分からないのですが、このまま売れますか？
Q.
買取と仲介、どちらが良いか迷っています。
不動産売却をご検討中の方へ
不動産売却のエキスパートが
適正な査定と
確実な売却をサポート。
宇都宮周辺での不動産売却は、地域密着のリアルな需要を把握することが成功への近道です。
適正価格の算出から、ハウスメーカー等へのアピール、安全な契約手続きまで一気通貫でご対応いたします。
長年空き家になっているご実家にお困りの方も、解体費用でお悩みの方も、
まずはお気軽にご相談ください。
