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任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難になった際に、金融機関（債権者）の同意を得て市場価格で不動産を売却する方法です。通常、ローン残債がある場合、不動産の売却には金融機関の許可が必要ですが、任意売却では市場価格での売却が可能となります。
競売と異なり、市場価格に近い金額で売却できるため、残債が少なくなる可能性が高く、売却後の生活再建がしやすくなります。また、周囲に知られることなく売却を進められる点も大きな特徴です。
任意売却と競売の違い
競売では市場価格よりも大幅に安く売却されることが多く、強制退去のリスクもあります。
一方で、任意売却は金融機関と交渉しながら進めるため、売却価格を適正に設定できるメリットがあります。
| 項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に 近い |
相場より 低くなりがち |
| 売却期間 | 交渉次第で 柔軟 |
期日が 決められてる |
| 交渉の可否 | 可能 | 不可能 |
| 生活への影響 | 転居時期の 相談が可能 |
強制退去の 可能性 |
| プライバシー | 外部に 知られにくい |
公開される |
任意売却が選ばれる理由
-
市場価格での売却が可能
競売よりも高額で売却できる可能性が高い。
-
強制退去を回避
退去時期を調整できるため、
新しい住居を確保しやすい。 -
信用情報への影響を抑える
競売よりもブラックリスト入りのリスクを軽減。
-
債務整理がしやすい
売却後の残債交渉が可能で、
無理ない返済計画を立てられる。
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任意売却 6つのメリット
-
本来の価値で高く売却できる
可能性がある住宅ローンの返済が難しくなり、滞納していると、不動産はやがて差押えとなり、競売にかけられてしまいます。そうなると、本来の価値よりも安く落札されてしまいますが、「任意売却」ならそれを回避する事ができます。
-
手出し費用は0円、
引っ越し代も手元に残せます任意売却の場合は、売却代金から費用を相殺する事ができますので、相談〜依頼・成約まで現金を用意する必要はありません。
引越し費用についても残せるように、債権者様と交渉させていただきます。手元に資金が無くても安心してご相談ください。 -
引越しまでの時期に
余裕が出来る競売になると、オークションですぐに買い手が決まってしまうので、引越しをするまでの余裕がありません。任意売却なら、時間をかけてなるべく希望の価格で買ってくれる方を探しますので、引越しをするまでの期間に余裕が出来ます。
-
残債の分割返済が
可能です任意売却が完了した後は、残債の支払い方法まで交渉できます。
支払額も月に数千円〜5万円程度と債務者にとって負担の少ない形になります。
ローンを支払う事ができない状況でも、より負担を少なくすれば、生活を再建しやすくなるでしょう。 -
ご近所に売却理由が
知られる事はありません競売の場合には入札前に裁判所の担当者が物件調査の為に室内に立ち入り、部屋はもちろんお風呂場や台所等の写真を撮られインターネット上に公開されます。当然近所の人にも競売にかけられていることが知られてしまいます。
しかし任意売却では、通常の売却と同じ販売活動を行いますので、ご近所の人にお金に困っていることを知られずに売却できますので、住宅ローンが返済できない時は、早めの決断をおすすめします。 -
強制的な立ち退きを
回避できます競売になるとすべて自己負担で引越しをしなければなりません。万が一、自主的に引越しが出来ない場合は強制執行による「立ち退き」になってしまいます。
競売の開札期日の前日までに任意売却を完了させる事ができれば、立ち退きを回避することが出来ます。
任意売却のデメリット
-
個人信用情報には延滞記録が残る
売却ならブラックリスト化されることはないといった事を聞いた事があるかも知れせんが、残念ながら、延滞記録は残ってしまいます。
ローンの支払いに困ったら誰でも任意売却に応じてもらえるのではなく、『期限の利益を喪失』した人に対する救済措置と考えた方がよいでしょう。最低でも3ヶ月以上の延滞がなければ任意売却には応じてもらえません。
通常、3ヶ月以上の延滞があると個人信用情報に事故情報として記録されますので、任意売却をすると一定期間は金融機関からお金を借りたり、他のローンを組むことが出来なくなります。 -
連帯保証人の方に、
迷惑をかけてしまう任意売却をするには住宅ローンの支払いの延滞が必須になりますので、連帯保証人や連帯債務者にも金融機関から催促の連絡が入ることになり、迷惑をかけてしまう事になります。
任意売却を行なう場合は、事前に連帯保証人の方に事情を説明し、理解していただいた上で進めるようにしましょう。 -
必ず任意売却が
うまくいくとは限らないお客様の希望通りに任意売却が成立するとは限りません。任意売却を成功させるためには、
1.債権者による販売価格の承諾
2.債権者による分配案の承諾
3.購入者との条件合意
4.引越し先の確保
など様々な条件をクリアしていく必要があります。
任意売却に関する十分な知識やスキルのない不動産会社に任せてしまうと、任意売却が成立せずに競売になってしまうだけでなく、重大なトラブルに発展してしまうこともあります。
当社なら、専門知識と経験が豊富なスタッフが在籍しておりますのでご安心ください。
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任意売却の流れ
STEP.1
まずは電話・メールで相談
ご相談は無料です。まずはお気軽にご連絡ください。
・物件の所在地(ご住所)
・借入先の金融機関名
・滞納状況 等をお伺いします。
STEP.2
個別にご面談いたします
現在の状況をご面談にて、詳しくお伺いします。
ご収入や借入状況、及び税金の支払い状況と、売却後のお住まいの希望などをお伺いします。
STEP.3
物件の査定をして売出価格を算出します
スタッフが物件の訪問調査をおこない、慎重に販売価格を決定します。ご相談者様のご希望もお伝えください。借入先の金融機関、役所や行政機関などの交渉は、ご相談者様に変わって当社のスタッフが行います。
STEP.4
媒介契約と債権者との交渉
売出価格にご納得頂けましたら、販売開始に向けて、媒介契約を結びます。（費用はかかりません）
また、当社スタッフが債権者へ、売出価格・売却時の配分・差押えの取下げ・残債の返済方法などの交渉を行います。販売開始には、債権者の合意が必要となります。
STEP.5
販売活動を開始します
債権者の合意が確認できれば、売却に向けて販売活動を開始します。活動状況は随時、報告させて頂きます。
主には物件情報サイトなどのネット広告で、購入希望者を探します。ご希望により、物件の詳細を伏せての販売活動もご相談可能です。
STEP.6
購入希望者の決定と、最終確認
購入希望者が見つかれば、契約後にトラブルにならないように、任意売却である事や物件の引き渡し日について説明し、債権者にも最終的な合意を確認します。
その上で当社のスタッフが売買契約の手続きを進めます。
STEP.7
引越しの準備
決済引き渡し日までに引越しをしていただき、空き家の状態で購入者に引き渡していただきます。お引越しの費用については、先に借入先の金融機関と交渉を行いますのでご安心ください。
またご希望の方には、お引越し先のお住まい探しのサポートも行っております。
STEP.8
契約・決済引き渡し
契約後にお引越しが済みましたら、売買代金の清算と物件のお引渡しです。
決済日には、ご相談者様、買主、債権者、当社担当スタッフなどが集まり、代金の清算と権利書等の書類の引渡しを行います。
売買代金の清算時に、引越し費用がご相談者さまに渡されます。
STEP.9
新生活のスタートです
任意売却完了後、残債務が残る場合は返済方法について金融機関と取り決めをします。
多くの全融機関の場合、お客様の収入や生活状況によって、月々5,000円程度からの分割払いに応じてもらえる事があります。
当社では、新たなライフプランやお仕事についてのご相談などのアフターフォローも行っております。
任意売却の注意点
早めの相談が重要
競売開始前に動くことで選択肢が広がります。住宅ローンの滞納が続くと、金融機関は競売手続きに進み、売却の選択肢が限られてしまいます。
競売が始まると、任意売却が難しくなるだけでなく、強制退去や市場価格より大幅に安い価格での売却を余儀なくされる可能性があります。早めに専門家へ相談し、任意売却の手続きを進めることで、最適な売却条件を確保しやすくなります。
信頼できる専門家を選ぶ
任意売却を成功させるためには、経験豊富な不動産会社や弁護士のサポートが不可欠です。すべての不動産会社が任意売却に詳しいわけではなく、金融機関との交渉ができる専門的な知識が求められます。
実績が豊富な業者を選ぶことで、スムーズな売却と有利な条件での交渉が期待できます。また、一部の悪徳業者による高額な手数料の請求や、不利な契約を結ばされるケースもあるため、慎重に選ぶことが重要です。
金融機関との交渉に備える
任意売却には金融機関（債権者）の同意が必要です。そのため、ただ「売却したい」と申し出るのではなく、金融機関が納得できる売却計画を立てることが重要です。
売却価格、残債の返済計画、売却後の生活設計などを具体的に示し、金融機関が「競売よりも任意売却のほうが回収額が多い」と判断できるような提案を行う必要があります。
また、交渉には時間がかかることもあるため、余裕を持ったスケジュールを組むことが望ましいです。
売却後の生活設計を考える
任意売却後は、新しい住居を確保する必要があります。しかし、住宅ローンの滞納が続くと信用情報に影響が出るため、賃貸契約が難しくなるケースもあります。そのため、売却と同時に次の住まいの準備を進めることが重要です。
また、売却後に残債が発生する場合も多いため、どのように返済を続けるか、債務整理を含めた計画を考えておくことが必要です。無理のない返済計画を立てるためにも、弁護士や専門家と相談しながら進めると安心です。
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任意売却についてよくある質問
Q.
任意売却は誰でもできますか？
A.
任意売却を行うためには、いくつかの条件を満たす必要があります。まず、住宅ローンの返済が困難になっていること、
そして金融機関の同意を得ることが求められます。金融機関は、売却計画が競売よりも有利であると判断する場合に同意します。
具体的には、売却価格、残債の返済計画、生活再建のための調整案などを示し、金融機関に納得してもらう必要があります。
基本的には早めの相談と準備がカギとなります。
Q.
売却後に借金が残る場合はどうすればいいですか？
A.
任意売却後、売却代金で住宅ローンの残債がすべて返済できない場合、借金が残ることがあります。
その場合、金融機関との交渉によって分割返済や減額返済の交渉が可能です。残債の一部免除や返済額の軽減など、
無理のない返済計画を立てるために専門家（弁護士や任意売却に詳しい不動産会社）と相談することが重要です。
なお、状況によっては債務整理の手続きが必要になることもあります。
Q.
任意売却後に税金はかかりますか？
A.
任意売却において利益（売却益）が出た場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。
しかし、実際には任意売却で売却益が出ることは少なく、多くの場合、売却金額が住宅ローン残高を下回るため、税金が発生しないことがほとんどです。
また、売却益が発生した場合でも、売却後の生活再建や居住用不動産の特例などで非課税となる場合があります。
税務署や税理士と相談し、正確な税務処理を行いましょう。
Q.
任意売却にかかる費用は？
A.
任意売却には、主に以下のような費用がかかります：
・不動産会社の仲介手数料：売却代金の一定割合（通常は3％＋6万円）がかかります。
・登記費用：売買契約に関連する登記手続きにかかる費用です。
・その他の手数料：弁護士に依頼する場合や、税理士などの専門家に依頼する場合は、別途費用が発生します。
これらの費用は、基本的に売却代金から差し引かれるため、手持ち資金がなくても対応可能です。
ただし、費用の詳細については、事前に不動産会社や弁護士と確認し、納得した上で進めることが重要です。
Q.
任意売却を行う際、家族の同意は必要ですか？
A.
任意売却を行う場合、家族の同意が必要となることが一般的です。特に共有名義の不動産の場合や、家族が住んでいる住宅の場合、
家族全員の合意を得ることが求められます。家族の理解と協力を得るためには、任意売却のメリットやプロセスをしっかりと説明し、
協力してもらうことが大切です。また、売却後の生活に関する取り決めも事前に話し合っておくことをおすすめします。
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